12 сентября 2023

Пять осенних изменений меняют работу управленцев: скорректировали требования к проведению собрания, уточнили условия для смены УО, уточнили требования к капремонту в МКД – объектах культурного наследия, обязали уплачивать страховые взносы с вознаграждения совету МКД. Эксперты разобрали, как изменения влияют на деятельность УО, ТСЖ, ЖСК и что следует поменять в своей работе.

Изменили требования к проведению собрания
Законодатели скорректировали требования к администратору ОСС, оформлению сообщения о проведении собрания и проведению голосования.
Требования к администратору
Администратором теперь может быть только физическое лицо из числа собственников помещений в конкретном доме или должностное лицо организации, которая управляет МКД. Администратора необходимо избирать на общем собрании (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК). Это не касается проведения первого онлайн-собрания, в данном случае, как и прежде, инициатор автоматически становится администратором.
Если администратором выберут УО, то в числе сведений об администраторе в повестке дня теперь нужно указывать должность и реквизиты документа о назначении или избрании на должность сотрудника организации, а также адрес электронной почты.Теперь у администратора есть 24 часа на то, чтобы внести письменные решения собственников в систему и сформировать протокол по окончании собрания. Раньше был всего 1 час (ч. 10, 11 ст. 47.1 ЖК).
Было Стало
Требований к администратору не устанавливали Администратором может быть один из собственников или иное лицо, по инициативе которого проводится ОСС
Администратор вносил письменные решения собственников в систему в течение часа с момента получения Администратор вносит письменные решения собственников в систему в течение 24 часов с момента получения
Порядок получения письменных решений собственников
Порядок приема письменный решений собственников для заочной и очно-заочной формы голосования должно определить ОСС. Решение этого вопросу отнесли к компетенции собрания собственников. При этом бланки решений теперь можно сдавать только инициатору ОСС, что необходимо учитывать при утверждении порядка приема бланков (п. 3.7 ч. 2 ст. 44, ч. 1, 3 ст. 47, ч. 4, 4.1 ст. 48 ЖК).
Было Стало
Порядок приема письменных бланков решений устанавливали инициаторы ОСС Порядок приема письменный решений собственников для заочной формы голосования должно определить ОСС
Требования к сообщению о проведении ОСС
Сообщение о проведении ОСС, помимо основных сведений, теперь должно содержать информацию:
• продолжительность проведения голосования, то есть не только дату, но и время начала и окончания приема решений – для заочной и очно-заочной формы (п. 3 ч. 5 ст. 45 ЖК);
• адрес электронной почты администратора ОСС, должность и реквизиты документа о назначении на должность – для онлайн собрания, если администратор юридическое лицо (п. 1 ч. 4 ст. 47.1 ЖК).
Также в сообщении об ОСС теперь можно указывать место сбора письменных решений собственников, если ранее его утвердили собственники.
Было Стало
Место приема бланков решений собственников указывали в сообщении о проведении собрания Место приема бланков решений собственников указывают в сообщении о проведении собрания после его утверждения на ОСС, а получать бланки решений вправе только инициатор собрания
В сообщении необходимо было указывать дату начала и окончания приема решений собственников В сообщении необходимо указывать время начала и окончания приема решений собственников
В части сведений об администраторе ОСС – юридическом лице нужно было указывать сведения:
- организационно-правовая форма;
- место нахождения;
- почтовый адрес;
- номер контактного телефона;
- официальный сайт. В части сведений об администраторе ОСС – юридическом лице нужно указывать сведения:
- организационно-правовая форма;
- место нахождения;
- почтовый адрес;
- адрес электронной почты;
- номер контактного телефона;
- официальный сайт;
- должность и реквизиты документа о назначении (избрании) на должность.
Голосование через МФЦ
Также закон устанавливает возможность для собственников, которые хотят, но не могут голосовать в ГИС ЖКХ, проголосовать через МФЦ – здесь предоставят доступ. Такое станет возможно при наличии двух факторов:
- соответствующего решения высшего исполнительного органа субъекта РФ;
- соглашения о взаимодействии между уполномоченным органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ и МФЦ.
По мнению законодателей эти изменения позволят ужесточить требования к порядку проведения ОСС, повысить заинтересованность принимать решения строго в рамках закона и дадут возможность идентифицировать администратора ОСС. Такое лицо будет отвечать за соответствие введенных им данных волеизъявлению собственников.
Как провести собрание в помощью ГИС ЖКХ или иной информационной системы, читайте в отдельной рекомендации.
Основание: Закон от 04.08.2023 № 441-ФЗ. Изменения предусмотрели в статьи 44–48 ЖК.
Дата вступления в силу: 15 августа 2023 года.

Уточнили условия для смены УО
Теперь в течение года с момента заключения договора управления МКД такой договор нельзя расторгнуть по инициативе собственников. Вводится запрет проводить ОСС по вопросу смены УО для таких случаев.
В законе предусмотрены исключения, когда сменить УО можно раньше: УО не выполняет условия договора управления МКД или собственники изменили способ управления МКД. При этом важно отметить, что изменения не предусматривают, какие именно нарушения можно считать основанием для отказа от договора. Поэтому это могут быть любые нарушения, которые собственники смогут подтвердить. Если возникнет спор, правомерность расторжения договора будет решать суд.
Как расторгнуть договор управления МКД и обезопасить УО от немотивированного досрочного отказа собственников, читайте в отдельной рекомендации.
Основание: Закон от 04.08.2023 № 434-ФЗ. Изменения предусмотрели в части 8.2 статьи 162 ЖК.
Дата вступления в силу: 15 августа 2023 года.

Уточнили правила проведения капремонта в МКД – объектах культурного наследия
Законодатели прописали правила капремонта в МКД, которые относят к объектам культурного наследия. Такие дома включены в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявлены объектом культурного наследия.
Если капитальный ремонт МКД – объекта культурного наследия не затрагивает сам предмет охраны, то работы проводят по общим правилам, которые установлены в ЖК. Однако нельзя выполнять работы, затрагивающие предмет охраны. Если работы касаются предмета охраны, то в отношении предмета охраны порядок ремонта определяет Закон об объектах культурного наследия, остальные работы – по правилам ЖК.
Если же предмет охраны в МКД не определен, то работы в этом доме выполняют согласно ЖК при условии, что они не изменяют облика, объемно-планировочных и конструктивных решений и структур, интерьера МКД.
При этом в МКД, где предмет охраны не затрагивают или он не определен, подрядчик все равно должен уведомить о начале капремонта орган охраны объектов культурного наследия. Уведомление направляют в письменной форме не позднее чем за пять рабочих дней до начала работ. Уполномоченный орган проведет проверку в таких МКД.
Также для ведения указанных работ не применяются требования по проведению государственной историко-культурной экспертизы, не требуется получение задания и разрешения, а также согласование проектной документации с органом охраны объектов культурного наследия. При этом не допускается выполнять работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер объекта культурного наследия. Основанием для начала проведения указанных работ считается уведомление, которое направляется в орган охраны объектов культурного наследия.
Основание: Закон от 24.07.2023 № 365-ФЗ. Изменения внесли в статью 166 ЖК и в Закон об объектах культурного наследия от 25.06.2002 № 73-ФЗ
Дата вступления в силу: 1 сентября 2023 года.

Ввели новые положения об общем имуществе собственников
Гражданский кодекс дополнили нормами об общем имуществе. Это касается не только МКД, но и нежилых зданий, коттеджных поселков, СНТ и ГСК.
Конкретизировали право общей долевой собственности собственников на общее имущество (ст. 259.1 ГК)
Указали критерий назначения общего имущества: для удовлетворения общих потребностей собственников при создании или образовании недвижимости, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
Состав общего имущества можно определить в соответствии с законом.
Собственник недвижимости вправе получать информацию о любых решениях, которые приняло общее собрание собственников, от лиц, которые в силу закона или решения собрания обязаны хранить такую информацию.
Если определили границы общей территории и предусмотрели создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков на этой территории принадлежат также доли в праве на земельные участки общего назначения.
Указали, что доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимость (ст. 259.2 ГК)
Запретили выделять долю в натуре и отчуждать отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Если сделку совершили с нарушением этих положений, она ничтожна.
Прописали правила о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом (ст. 259.3 ГК)
Общее имущество можно передать во владение или пользование третьим лицам только на основании решения собственников. Для этого необходимо не менее чем 2/3 голосов собственников.
Определили общее правило о бремени содержания общего имущества (ст. 259.4 ГК)
Каждый собственник недвижимости обязан участвовать в издержках и расходах по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество. Исключение – иное правило установлено единогласным решением собственников.
Если в результате действий или бездействия собственника возникают дополнительные издержки и расходы по содержанию и сохранению общего имущества, он обязан их покрывать.
Основание: Закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ.
Дата вступления в силу: 1 октября 2023 года.

Обязали уплачивать страховые взносы с вознаграждения совету МКД
Теперь с вознаграждения совету МКД необходимо будет в обязательном порядке уплачивать страховые взносы.
Решение о выплате вознаграждения членам совета МКД и его председателю принимают на ОСС (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК). Собственники определяют размер, условия и порядок выплаты вознаграждения. Такие выплаты начисляет УО. В настоящее время с вознаграждения совету МКД не всегда списываются страховые взносы, члены совета только обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13 процентов.
Согласно изменениям к объектам обложения страховыми взносами относят выплаты в рамках трудовых отношений, в том числе вознаграждения в пользу членов совета МКД.
На практике это выглядит так. Собственники утвердили размер вознаграждения председателю совета МКД в размере 10 000 руб. Из них 13% необходимо уплатить подоходного налога и 30% страховых взносов. Итого председатель совета МКД «на руки» получит 5 700 руб.
Если ранее с вознаграждения не уплачивали страховые взносы, то выплаты членов совета уменьшатся. Чтобы повысить размер вознаграждения, необходимо провести общее собрание собственников.
Основание: Закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ. Изменения прописали в статье 420 НК.
Дата вступления в силу: 1 января 2024 года.

Дата изменения: 12.09.2023 14:12:03