На сегодняшний день управляющие компании применяют следующие варианты учета расчетов с населением за коммунальные и жилищные услуги:
   – выступая в качестве исполнителя ЖКУ;
   – используя посредническую схему при обеспечении собственников жилья коммунальными и жилищными услугами;
   – самостоятельно оказывая жилищные услуги, но являясь посредником в отношениях между РСО и собственников помещений.
   В данной статье мы рассмотрим особенности, а также последствия и риски применения посреднической схемы.
   Суть посреднической схемы состоит в том, что управляющая организации, заключая договоры управления с населением, выступает в них в роли посредника (агента) и обязуется, действуя по поручению и в интересах принципала (собственников помещений), осуществлять деятельность, направленную на предоставление услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию общего имущества и коммунальных услуг, за вознаграждение.
   Использование на практике агентских договоров наряду с применением упрощенной системы налогообложения, позволяет управляющим организациям существенно снизить налоговую нагрузку. Напомним, что с 01.01.2010 г. (по 31.12.2012 г. включительно) организации вправе применять упрощенную систему налогообложения, если их доходы за отчетный период не превышают 60 млн. рублей. Объектом налогообложения при заключении посреднических договоров является вознаграждение по данному договору, а платежи за ЖКУ при определении налогооблагаемой базы не учитываются (пп.9 п.1 ст.251 НК РФ). При этом в налоговую базу при расчете единого налога по УСН включаются, денежные средства, реально поступившие в управляющую организацию (п.1 ст. 346.17 НК РФ).
   Заключая договор управления с населением, удовлетворяющий условиям ст. 1005 ГК РФ, необходимо обратить внимание на следующее:
   – договор с собственниками помещений должен быть заключен до начала отношений с компаниями, непосредственно выполняющими работы по содержанию и ремонту многоквартирного дома и предоставляющими коммунальные услуги (п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85);
   – в договоре необходимы четкие формулировки, что управляющая компания является агентом, и действует по поручению и в интересах принципала (собственников жилья);
   – в договоре обязательно нужно предусмотреть порядок и сроки предоставления принципалу отчета агента согласно п. 1 ст. 1008 ГК РФ (допустимым является ежегодный отчет управляющей организации в соответствии с п.11 ст. 162 ЖК РФ);
   – важным условием такого договора является условие об агентском вознаграждении, которое должно быть выделено как отдельная статья расходов для собственников, при этом оно может быть частью платы за управление многоквартирным домом.
   Бухгалтерский учет. Бухгалтерские записи учета операций по агентскому договору управляющей организации будут следующие:
   Дт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Собственники жилья» Кт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — отражена задолженность жильцов за оказанные ЖКУ, поставленных РСО;
   Дт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Собственники жилья» Кт 90 «Продажи» субсчет 1 «Выручка» — начислено агентское вознаграждение по договору управления;
   Дт 50 «Касса», 51 «Расчетный счет» Кт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Собственники жилья» — поступили платежи от собственников жилых помещений;
   Дт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кт 51 «Расчетный счет» — перечислены средства организациям, непосредственно оказывающим ЖКУ;
   Дт 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 1 «Прочие расходы» Кт 68 «Расчеты по налогам и сборам» субсчет «Единый налог по УСН» – начислен единый налог в связи с применением УСН.
   Позиция Минфина России и ФНС. Деятельность управляющих компаний сферы ЖКХ регулируется Гражданским, Жилищным, Бюджетным и налоговым кодексами РФ, а также иными нормативными правовыми актами. Правовая сущность деятельности управляющих компаний четко не определена законодательством, что приводит к неоднозначному толкованию экономического содержания операций и их отражения в бухгалтерском отчете и финансовой отчетности, признания в целях налогообложения.
   Согласно последним письмам Минфина России (от 22.02.2011 г. № 03-11-06/2/30, от 17.01.2011 г. №№ 03-11-06/2/01 и 03-11-06/2/02, от 13.12.2010 г. 303-11-06/2/188, от 23.06.2010 г. № 03-11-06/2/98) в случае заключения управляющей организацией посреднических договоров ее доходом являются только суммы агентского вознаграждения. Такая позиция Минфина представлена и в более ранних письмах (от 18.07.2008 г. № 03-11-04/2/107, от 14.11.2005 г. № 03-11-05/100).
   Аналогичной позиции придерживается и ФНС России (Письмо от 13.07.2010 г. № ШС-37-3/6577@).
   При этом существуют судебные решения (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 10.08.2010 г. № А53-14077/2008, от 24.06.2010 г. № А53-14078/2008-С5-14, от 23.11.2009 г. № А53-7322/2008С5-37; Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.05.2010 г. № А33-10017/2009, Постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.2010 г. № А57-23905/2009) по спорам управляющих организация с налоговыми органами, в которых управляющая компания позиционировала себя как исполнителя ЖКУ, а налоговый орган отрицал наличие в ее деятельности реализации услуг, квалифицируя последние как услуги по управлению посредством заключения договоров с производителями коммунальных услуг и оплату этих услуг за счет средств, полученных от населения.
   Все вышеперечисленные судебные решения вынесены в пользу налогоплательщика, но стоит отметить, что по делу № А53-7322/2008-С5-37 суды первой и аппеляционной инстанций приняли позицию инспекции, но в кассационной инстанции эти решения были отменены.
   Несмотря на многочисленные письма финансового ведомства, вопрос о квалификации договора управления как посреднического договора остается открытым.
  Судебная практика. На сегодняшний день складывается неоднозначная позиция судебных органов относительно возможности применения посреднической схемы отношений с собственниками помещений управляющими компаниями.
   Так, ФАС Уральского округа в Постановлении от 11.03.2010 г. № Ф-09-1431/10-С3, а вслед за ним и ФАС Западно-Сибирского округа Постановлением о 09.09.2010 г. по делу № А27-3418/2010, поддержал управляющую организацию в правомерности применения посреднической схемы, и привел следующие доводы в пользу такого решения:
   – действующее законодательство Российской Федерации не содержит запрета на использование всех гражданско-правовых форм осуществления хозяйственных операций, в результате которых собственники помещения получают коммунальные услуги;
   – управляющая организация не обладает необходимыми производственными мощностями для производства холодной и горячей воды, электрической и тепловой энергии, газа и очистки сточных вод;
   – управляющая организация также не имеет возможности осуществлять деятельность по купле-продаже коммунальных услуг, т.к. не обладает соответствующими сетями; – при расчетах с населением и РСО управляющая компания применяет одинаковые тарифы, и соответственно не получает экономическую выгоду;
   – в отношениях с РСО управляющая компания действует от своего имени, по поручению и за счет собственников жилых помещений, что подтверждается заключенными агентскими договорами;
   – в годовом отчете раскрывается состав платы за управление, в которую включено вознаграждение за действия, связанные с предоставлением коммунальных услуг.
   Все это позволило арбитрам сделать вывод о том, что положение управляющей организации в части предоставления коммунальных услуг полностью соответствует правовому положению агента.
   Риски. Необходимо обратить внимание на Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 г. № 10841/10: предметом судебного разбирательства стало применение управляющей компанией посреднической схемы при оказании услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома. В вышеуказанном Постановлении судьи сделали вывод, что управляющая организация не является посредником между собственниками помещений и организациями, непосредственно обслуживающими жилфонд. Основным аргументом судей стало то, что согласно ст.162 ЖК РФ, по договору управления управляющая организация обязуется по заданию собственников помещений оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также предоставлять коммунальные услуги.
   На сегодняшний день согласно п.3 Правил предоставления услуг гражданам исполнителем коммунальных услуг является управляющая организация.
   Существует риск, что органы Роспотребнадзора посчитают заключение управляющими компаниями агентских договоров ущемлением прав потребителей и привлекут управляющую организацию к административной ответственности по ч.2 ст.14.8 КоАП РФ. В этом их поддерживают и суды, например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 05.05.2009 г. № А26-5798/2008, от 14.11.2008 г. № А52-1741/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 02.06.2009 г. № А53-22943/2008-С4-4.
   Выводы.
   1. С учетом разъяснений Минфина России и ФНС, судебной практики, можно сделать выводы о том, что схема, при которой управляющая организация самостоятельно оказывает жилищные услуги, но при этом является посредником между РСО и собственниками помещений, имеет право на жизнь.
   2. Применение агентской схемы наряду с упрощенной системой налогообложения позволяет существенно снизить налоговую нагрузку управляющей организации.
   3. При заключении агентского договора с собственниками жилых помещений, нужно тщательно проработать все формулировки такого договора, чтобы минимизировать возможные риски.
Эксперт ЗАО «Центр муниципальной экономики и права» О.Ю. Федосеева